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Dispositif d'investissement en démembrement temporaire à Pontoise - Val d'Oise

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Courtier en immobilier à Pontoise : démembrement temporaire

Le démembrement temporaire constitue une solution d’investissement immobilier intéressante. Il peut vous permettre d’acquérir, en nue-propriété, un bien de qualité à un montant limitée.

L’accompagnement d’un courtier de notre équipe vous permettra d’y voir clair dans ce processus complexe, mais aussi d’identifier et d’investir dans les bonnes opportunités de démembrement temporaire, dans les secteurs de Pontoise, Cergy, dans le Val d’Oise ou ailleurs en Ile de France.

Cadre légal et contractuel du démembrement temporaire

Rappel des textes

Il est procédé par le promoteur à un démembrement de propriété temporaire de biens immobiliers (de logements neufs, de leurs annexes et parkings) :

  • D’une part, en cédant en état futur d’achèvement l’USUFRUIT TEMPORAIRE à un bailleur institutionnel, assurant l’exploitation et la gestion des biens immobiliers concernés sur une période de 15 à 20 ans,
  • D’autre part, en cédant en état futur d’achèvement la NUE PROPRIETE à des investisseurs ayant vocation à devenir pleinement propriétaire des biens immobiliers lors de l’extinction de l’USUFRUIT TEMPORAIRE

Ce schéma de démembrement temporaire est régi par les dispositions des articles L253-1 et suivants et Code de la Construction et de l’habitation.

Répartition des droits pendant la période de démembrement

Le démembrement de propriété temporaire consiste à diviser la propriété d’un bien immobilier, c’est à dire à répartir les attributs du droit de propriété entre deux personnes, sur une période limitée :

  • LE NU-PROPRIETAIRE est détenteur de la nue-propriété, droit réel principal qui lui permet de disposer de la NUE-PROPRIETE du bien mais ne lui en confère ni l’usage, ni la jouissance. Il dispose d’un droit de visite afin de s’assurer du bon état général des biens.
    L’USUFRUITIER est détenteur de l’USUFRUIT, droit réel qui lui confère un droit de jouissance et d’usage du bien sur la période considérée.
  • Durant la période de démembrement, la gestion locative, la perception des loyers, l’entretien et le paiement des taxes sont assurés par l’USUFRUITIER.

Répartition des charges pendant la période de démembrement

L’USUFRUITIER supporte seul la majorité des charges afférentes aux biens démembrés :

  • L’entretien, les travaux de maintenance préventive, les menues et grosses réparations ainsi que l’ensemble des travaux visés à l’article 606 du Code Civil, les travaux de mise aux normes ;
  • Le paiement de tous les impôts, taxes ou redevances afférents au bien ;
  • Les quotes-parts de charges de copropriété comprenant notamment la rémunération du syndic, les frais d’assurance de l’immeuble, le coût des dépenses de conservation de l’immeuble et des gros travaux portant sur les parties communes…
  • Exceptionnellement, certains travaux de par leur nature comme les travaux d’amélioration sont soumis au vote du NU-PROPRIETAIRE qui en assume alors la charge si la majorité requise est atteinte en assemblée générale de copropriété

Modalités de fonctionnement de la copropriété

  • Parfaite information du NU-PROPRIETAIRE de la gestion de la copropriété – il est prévu la transmission par le syndic des convocations et des procès-verbaux d’assemblés générales de copropriété.
  • Mandat commun de droit à l’USUFRUITIER concernant les décisions afférentes aux obligations lui incombant au titre de la convention d’usufruit (vote du budget prévisionnel, décisions relatives à la gestion courantes, aux travaux d’entretien, de réparation de l’immeuble) et dont il assume seul la charge exclusive. Il est aussi mandataire pour accepter la livraison des biens immobiliers et mettre en œuvre la GFA et l’assurance Dommage-Ouvrage.

Fin de la période de démembrement temporaire

Conformément aux dispositions de l’article L253-5 du Code de la Construction et de l’Habitation, six (6) mois avant l’extinction de l’USUFRUIT, le NU-PROPRIETAIRE peut notamment :

  • Proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’USUFRUIT, conforme aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
  • Donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi n°89462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l’usufruit ;

Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le NU-PROPRIETAIRE, ni accepté l’offre de relogement faite par l’USUFRUITIER-BAILLEUR est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’USUFRUIT.

Remise des clés et remise en état du bien en fin de période par l’usufruitier

  • Obligation de remise en bon état d’habitabilité du bien incombant à l’USUFRUITIER en fin de période d’USUFRUIT, assorti d’une liste non exhaustive des travaux à réaliser par l’USUFRUITIER.
  • Etablissement d’un état des lieux contradictoire permettant de constater la bonne exécution des obligations de l’USUFRUITIER.
  • Reddition des comptes à la fin de la période d’USUFRUIT TEMPORAIRE :
    • Remise des clés des BIENS immobiliers, sauf si un nouveau bail a pris effet avec le précédent locataire au terme de l’USUFRUIT,
    • Arrêt des proratas de charges sur la base d’un relevé des comptes émanant du syndic de copropriété.

Le démembrement temporaire, comment ça marche ?

Mécanisme

L’investissement en nue-propriété permet aux épargnants d’acquérir à moindre coût un bien immobilier de qualité dans des secteurs prisés et des villes en pression foncière.

L’investisseur achète la seule nue-propriété d’un bien immobilier et au terme de l’opération, généralement de 15 ans, il en devient automatiquement et sans frais, plein propriétaire. Il peut alors le vendre, le louer ou l’occuper. Pendant la durée du démembrement, le bien est entretenu par le bailleur-usufruitier qui le loue à des actifs, salariés et fonctionnaires.

Est-ce un investissement sécurisé ?

L’investissement en nue-propriété propose plusieurs niveaux de sécurité, que notre courtier se fera un plaisir de vous présenter en détail.

Sécurité d’acquisition
  • En percevant sous forme d’une décote de 35 à 40% du prix d’acquisition, la totalité des loyers libres, défiscalisés et nets de charges qui auraient été encaissés sur la période, l’investisseur maximise naturellement sa capacité d’investissement.
  • Son effort d’épargne est connu dès l’origine et sans aléa car il a l’assurance qu’aucune dépense imprévue, ni risque locatif ne pèse sur son investissement.
Sécurité de la détention
  • Le modèle ne requiert aucune durée minimale de détention. L’investisseur est libre de revendre à tout moment le bien acquis en nue-propriété avant même la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages patrimoniaux et fiscaux acquis.
  • Le modèle ne requiert aucune contrainte de gestion. L’investisseur ne supporte aucune dépense de travaux et de charges pendant toute la durée du démembrement. Le bailleur-usufruitier assure la gestion locative et l’entretien de l’immeuble (partie communes et privatives) pendant toute la durée de l’usufruit.
Sécurité de sortie
  • A l’issue de la période d’usufruit, l’investisseur garde la maîtrise pleine et entière de sa stratégie de sortie. Il a le choix de vendre, occuper ou louer le bien qui lui a été restitué en bon état d’habitabilité. Les baux consentis par l’usufruitier sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit.
  • A l’issue de la période d’usufruit, lorsque le locataire remplit toujours les conditions de ressources, le bailleur-usufruitier a l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable, au sein de son parc immobilier (article 42 de la loi ENL du 13/07/2006)

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