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Dispositif d'investissement el loi Pinel à Pontoise, Cergy, Val d'Oise

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Courtier à Pontoise pour investissement Loi Pinel

Vous recherchez une stratégie d’investissement efficace, tant au niveau patrimonial que fiscal ? Le dispositif Loi Pinel constitue une solution idéale.

L’accompagnement d’un courtier CAPSSUR vous permettra d’y voir clair dans ce dispositif, et d’identifier les meilleures opportunités d’investissement dans l’immobilier locatif, dans les secteurs de Pontoise, du Val d’Oise et de l’Ile de France.

Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

La loi de Finances pour 2015 a substitué au dispositif Duflot (qui avait été mis en place au 1er janvier 2013) un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif : le dispositif Pinel.

La Loi Pinel permet ainsi à tout contribuable fiscalement domicilié en France, qui investit dans un logement neuf destiné à la location, de bénéficier d’une réduction d’impôt, c’est-à-dire d’une diminution de l’impôt dû. Le dispositif Pinel se veut plus incitatif sur un plan fiscal et plus souple que son prédécesseur le dispositif Duflot.

Le champ et les conditions d'application de la réduction d'impôt

L'investisseur Loi Pinel

La réduction d'impôt ne bénéficie qu'aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France. Il s’agit des personnes ayant en France :

  • leur lieu de résidence habituelle,
  • ou leur lieu de séjour principal (c’est-à-dire qui séjournent en France plus de 183 jours par an),
  • ou le centre de leurs intérêts économiques (c’est-à-dire qu’elles retirent la majeure partie de leurs revenus de France),
  • ou qui exercent en France une activité professionnelle.

Un seul de ces critères suffit à qualifier le contribuable de résident fiscal français.

L'investissement peut également être réalisé par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, notamment via une SCI. Dans ce cas, l'avantage fiscal s'applique à l'associé personne physique. L'investissement peut être réalisé dans le cadre d'une indivision. En revanche, il n'est pas possible d'effectuer un démembrement (nue-propriété / usufruit).

Les opérations concernées

La réduction d'impôt prévue par la Loi Pinel s'applique aux opérations suivantes :

  • acquisition d’un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA),
  • acquisition de locaux commerciaux que le contribuable transforme en logement d'habitation,
  • construction par le contribuable d’un logement.

L’acquisition d’un logement neuf achevé ou en VEFA doit faire l’objet d’un acte notarié entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016. Peu importe que la livraison intervienne après le 31/12/2016.

La situation de l'immeuble

Le logement doit être situé dans les zones A, A bis, et B1. Le logement situé dans une commune relevant de la zone B2 ne sera éligible au dispositif Pinel que si la commune a fait l’objet d’un agrément par le Préfet de région. Votre courtier CAPSSUR vous présentera les zones concernées dans les secteurs de Pontoise, Cergy, du Val d’Oise et de l’Ile de France.

L’achèvement de l'immeuble

Dans le cadre de la VEFA, l’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition.

Performance énergétique

Afin d’assurer au locataire une meilleur maîtrise de ses charges, le logement doit respecter un niveau de performance énergétique. Ainsi, pour les logements neufs situés en métropole, le niveau à atteindre est fonction de la date du dépôt du permis de construire (PC) :

  • pour un dépôt du PC intervenu avant le 1er janvier 2013, le logement doit bénéficier du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation, BBC 2005 certification obtenue à l’achèvement des logements) ;
  • pour un dépôt du PC intervenant à compter du 1er janvier 2013, le logement doit respecter la réglementation thermique 2012 (RT2012).

Mixité sociale

Au sein d'un même immeuble neuf comportant au moins 5 logements, seuls 80 % maximum des logements sont éligibles au dispositif Pinel. Un décret devrait fixer ce pourcentage qui est actuellement un maximum proposé par la loi. Le non-respect de cette obligation sera sanctionné par une amende à la charge des promoteurs.

L’engagement de location

Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de l’investisseur de louer le logement nu à usage d'habitation principale.

Le délai de la mise en location

En cas d'acquisition d'un logement neuf déjà achevé, la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d'acquisition. En cas d'acquisition d'un logement en VEFA ou de construction d'un logement par le contribuable, la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d'achèvement du logement.

La durée de location

La durée de location minimale est fixée, sur option du contribuable, à 6 ans ou 9 ans minimum.

Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable.

À l’issue de cet engagement de location initial, le contribuable peut, sur option, proroger son engagement initial :

  • pour une durée de 3 ans, renouvelable une fois s’il s’était engagé initialement sur 6 ans,
  • pour une durée de 3 ans s’il s’était engagé initialement sur 9 ans.

Dans tous les cas, l’engagement de location est donc au maximum de 12 ans.

Cette durée est calculée de date à date, à compter de la date de prise d'effet du bail initial. Les périodes de vacance entre 2 locataires n'ont pas pour effet d'allonger cette durée.

En cas de congé du locataire pendant la période d'engagement de location, l'investisseur doit immédiatement remettre en location le logement. Il est admis une période de vacance entre deux locations. Toutefois, elle ne doit pas excéder 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire signifie son congé.

Les limites de l'investissement

Le Loyer

Le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret, qui varie en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement. Ainsi, pour les baux conclus en 2014, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré charges non comprises sont fixés à :

  • 16,72 € en zone A bis,
  • 12,42 € en zone A,
  • 10 € en zone B1,
  • 8,69 € en zone B2,
  • 10,02 € pour les DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon,
  • 12,45 € pour la Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis et Futuna.

La surface à prendre en compte est la surface habitable majorée de la moitié, dans la limite de 8m², de la surface des annexes telles que les caves ou balcons : on appelle cette surface « la surface habitable pondérée fiscale » (voir précision infra).
Un coefficient multiplicateur est ensuite appliqué pour tenir compte de la surface habitable, selon la formule suivante : 0,7 + (19 / surface habitable pondérée fiscale). Ce coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche, et ne peut excéder 1.2.

Le locataire

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la Loi Pinel, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même ou un membre de son foyer fiscal.

En revanche, le titulaire du bail peut être un ascendant ou un descendant de l’investisseur, à condition que l’acquisition du logement ait été réalisée à compter du 1er janvier 2015 et que celui-ci ne fasse pas partie de son foyer fiscal. Les investisseurs ayant fait l’acquisition d’un bien entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 ne peuvent donc pas louer leur bien à un ascendant ou à un descendant.

Par ailleurs, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas dépasser un plafond variable par zone et fixé par décret chaque année. Les ressources à comparer à ces plafonds s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-2).

Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé entre l’année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l’avantage fiscal lié au dispositif n’est pas remis en cause.

Si cela est plus favorable, les ressources prises en compte peuvent être celles de l'année précédant la signature du bail (ressources de N-1 pour une signature du bail en N).

Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2014, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas avoir excédé au titre de 2012 ou de 2013 (si les ressources de 2013 sont plus favorables pour le locataire) les plafonds indiqués ci-dessous.

Le nombre d'investissements

Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt Loi Pinel qu'à raison de l'acquisition de 2 logements par année civile. La limite est fixée par contribuable, et non par personne physique. Un contribuable peut correspondre à :

  • une personne physique, si celle-ci est célibataire, veuve, divorcée ou séparée,
  • l'entité formée par les époux dans le cas de personnes mariées,
  • l'entité formée par les deux partenaires, dans le cas des personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et soumises à imposition commune

Le plafonnement de l’assiette de calcul

L’assiette de calcul de la réduction d’impôt Loi Pinel est soumise à un double plafonnement :

  • un plafonnement global fixé à 300 000 € par année civile et par foyer fiscal,
  • un plafonnement par mètre carré de surface habitable pondérée fiscalement fixé à 5 500 €/m² quelle que soit la zone dans laquelle se situe le logement.

Plafonnement global des niches fiscales

L’investissement Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Pour le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales, il est nécessaire de distinguer le Pinel métropole du Pinel outre-mer. En effet :

  • les investissements Pinel réalisés en métropole en 2014 et en 2015 sont soumis au plafond global de 10 000 €,
  • en revanche, les investissements Pinel outre-mer réalisés en 2015 bénéficient d’un sur plafond de 8 000 €au même titre que les investissements Girardin.

La remise en cause de la réduction fiscale

L’avantage fiscal est remis en cause en cas de non-respect des conditions d’application du dispositif Pinel, notamment dans les cas suivants :

  • non-respect de l’engagement de location (ex : 1ère mise en location au-delà du délai de 12 mois),
  • non-respect des conditions de location (ex : utilisation du logement par son propriétaire),
  • cession, pendant la période d’engagement,
  • interruption de la location pendant une durée supérieure à 12 mois.

La réduction d’impôt obtenue depuis l’origine fait alors l’objet d’une reprise au cours de l’année pendant laquelle l’événement est intervenu.

Dans le cadre du non-respect de l’engagement de location, il n’y a pas de remise en cause de la réduction d’impôt lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

  • décède,
  • est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie,
  • est licencié.

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